Última Hora: El presidente Daniel Noboa firmó el Decreto Ejecutivo N.° 462, que detalla restricciones para copropietarios morosos en condominios en Ecuador.
El decreto, de vigencia inmediata, reforma el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal en Ecuador. El documento incluye nuevas disposiciones para la gestión de las obligaciones económicas en condominios y otros inmuebles sujetos a este régimen.
Entre los principales cambios, se contempla la posibilidad de restringir el acceso a determinadas áreas y servicios comunales para los copropietarios que mantengan deudas.
Las restricciones para copropietarios morosos en condominios decretadas por Daniel Noboa
El presidente Noboa suscribió el Decreto Ejecutivo No. 462, que reforma el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal. Esta reforma incluye nuevas disposiciones para la gestión de las obligaciones económicas en condominios y otros inmuebles sujetos a este régimen.
La normativa redefine el capítulo relacionado con el incumplimiento de obligaciones económicas, que ahora se denomina “De la mora, consecuencias por el incumplimiento y la gestión de cobro”.
Condiciones de mora e intereses
El decreto establece que un copropietario entra en mora automáticamente desde el día siguiente al vencimiento de las expensas ordinarias, extraordinarias u otras obligaciones económicas previstas en la ley o aprobadas por la asamblea, sin necesidad de un requerimiento previo.
Además, las deudas generarán intereses calculados con base en la tasa activa vigente del Banco Central del Ecuador, así como los costos que puedan derivarse de procesos de cobranza judicial o extrajudicial. Frente a este nuevo marco normativo, los administradores pueden apoyarse en distintas estrategias para reducir la morosidad en condominios y así prevenir que los copropietarios morosos en condominios acumulen deudas prolongadas.
Restricciones para propietarios morosos
La reforma autoriza a las administraciones de los condominios, en edificios o conjuntos habitacionales de viviendas, a restringir el uso de bienes y servicios comunes que no sean considerados esenciales mientras persista el incumplimiento de pago. Entre los espacios que podrán ser objeto de restricciones constan:
- Piscinas
- Gimnasios
- Saunas
- Jacuzzis
- Canchas deportivas
- Salones comunales
- Áreas de BBQ
- Terrazas
- Espacios de coworking
- Salas de cine
- Otras áreas recreativas o de uso compartido
También podrán limitarse determinados servicios complementarios, como la entrega de controles remotos, tarjetas o dispositivos adicionales de acceso y algunos servicios de guardianía relacionados con visitantes.
Límites de las medidas
El Decreto Ejecutivo No. 462 señala que estas restricciones no podrán afectar derechos fundamentales ni impedir el ingreso del propietario o residente a su vivienda.
Asimismo, prohíbe suspender servicios esenciales vinculados con la habitabilidad, la seguridad, la salubridad, la accesibilidad o la atención de emergencias.
Las medidas podrán aplicarse no solo al propietario moroso, sino también a quienes ocupen el inmueble bajo figuras como arrendamiento, comodato o usufructo, mientras se mantenga el incumplimiento de las obligaciones económicas de alícuotas u otros.
Vigencia inmediata del decreto
El decreto indica que las reformas entran en vigencia desde la fecha de su suscripción, sin perjuicio de su posterior publicación en el Registro Oficial. Las modificaciones buscan fortalecer la administración de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal y dotar a las administraciones de mecanismos para la gestión y el cobro de las obligaciones económicas, manteniendo la protección del acceso a la vivienda y a los servicios considerados esenciales.
Preguntas frecuentes sobre las restricciones a copropietarios morosos
¿Qué restricciones establece el Decreto Ejecutivo 462 para los copropietarios morosos en condominios de Ecuador?
El Decreto Ejecutivo 462 permite restringir el acceso de los copropietarios morosos en condominios a áreas y servicios comunales no esenciales, como piscinas, gimnasios, canchas deportivas, salones comunales, áreas de BBQ, terrazas, espacios de coworking y salas de cine.
La reforma al Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal redefine las consecuencias del incumplimiento de obligaciones económicas y otorga a las administraciones de los condominios nuevas herramientas para gestionar y cobrar las expensas pendientes, sin afectar derechos fundamentales ni servicios esenciales.
¿Cuándo se considera en mora un copropietario según el Decreto Ejecutivo 462?
Un copropietario entra en mora automáticamente desde el día siguiente al vencimiento de las expensas u otras obligaciones económicas, sin necesidad de un requerimiento previo.
El decreto establece que las deudas generarán intereses calculados con base en la tasa activa vigente del Banco Central del Ecuador y podrán incluir los costos derivados de procesos de cobranza judicial o extrajudicial.
¿Qué servicios no pueden ser restringidos a los copropietarios morosos en los condominios?
No se puede impedir el ingreso del propietario o residente a su vivienda ni suspender servicios esenciales relacionados con la habitabilidad, la seguridad, la salubridad, la accesibilidad o la atención de emergencias.
Aunque la normativa autoriza restricciones sobre bienes y servicios comunales no esenciales, establece límites para garantizar los derechos fundamentales de quienes habitan en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.
¿Las restricciones por mora también se aplican a los ocupantes del inmueble que no son propietarios?
Sí. Las medidas pueden aplicarse a quienes ocupen el inmueble como arrendatarios, comodatarios, usufructuarios u otras figuras de ocupación mientras exista la mora.